Но большинство строителей и риэлторов считают иначе. Дескать, спрос превышает предложение в два-три раза, деньги у украинцев есть, желающих жить в столице с каждым годом все больше, поэтому цены будут ежегодно увеличиваться на 30-40% еще минимум три года. Если следовать этой логике, к 2009 году метр самого дешевого жилья в Киеве будет стоить более $5000. Строители и риэлторы упорно называют цены на столичное жилье рыночными, как и четыре года назад, когда квадратный метр жилья стоил около $600.
При этом строительные компании и посредники не отрицают, что жилье в Киеве уже дороже, чем во многих столицах Евросоюза, жители которых не только зарабатывают в два-пять раз больше украинцев, но и могут брать ипотечные кредиты под 5-7% годовых.

Рост или обвал

Аргументы в пользу роста цен не меняются уже пятый год. Их так часто повторяли, что сейчас мало кто задумывается, подкреплены ли они фактами или расчетами игроков рынка, заинтересованных в повышении цен.

Опросив риэлторов, строителей, финансовых аналитиков и консультантов, Контракты выделили 10 основных факторов, которые, по мнению экспертов, влияют на динамику цен. При этом каждый из участников опроса оценил степень их «влиятельности» по пятибалльной шкале.

Результат получился достаточно интересным. Все эксперты считают, что рынок недвижимости разогрет собственниками «свободных» $50-300 тыс., считающими покупку квартиры лучшим вложением средств. Квартирные инвесторы не доверяют депозитным вкладам и не решаются вкладывать деньги в свой или чужой бизнес.

Но это редкое совпадение. Степень влияния остальных факторов эксперты явно определяли исходя из собственных интересов. Точнее, интересов структур, которые они представляют. Например, в отличие от финансовых аналитиков и независимых экспертов, строители и риэлторы считают, что на киевские цены в большей степени влияют рост объемов ипотечного кредитования и миграция из регионов. При этом они существенно занижают значимость психологического фактора — когда недвижимость дорожает только потому, что этого все ожидают. Риэлторы и строители считают несущественным и влияние на рынок пустующих «инвестиционных» квартир, если их станут массово продавать из-за стагнации рынка или падения цен.

В целом, по мнению «Контрактов», более точно оценивают влияние всех факторов на рынок финансовые аналитики. По крайней мере, их позиция чаще подтверждается фактами.

Мифы рынка недвижимости

Миф первый: спрос превышает предложение из-за наплыва в столицу приезжих.
Чтобы оценить влияние на цены миграции населения из регионов в Киев, Контракты обратились в Институт демографии и социальных исследований НАН Украины. По подсчетам специалистов института, миграция населения из регионов за последние пять лет выросла незначительно. В 2001 году, когда о приезжих покупателях никто не упоминал, население Киева официально увеличилось на 20,7 тыс. (3,1 тыс. иностранцев и 17,6 тыс. украинцев). В 2005-м, когда миграция из регионов уже считалась одной из основных причин роста цен, киевлянами стали 32 тыс. приезжих (4 тыс. иностранцев и 28 тыс. соотечественников). Иногородние ежегодно приобретают от силы 13-14 тыс. квартир: объемы строительства жилья и в 2001-м, и в 2005 году полностью покрывали их потребности.

Миф второй: цены растут, потому что растут доходы населения.
По данным Госкомстата, за пять лет официальные доходы киевлян выросли примерно вдвое. Реальные доходы, по оценкам экспертов, выросли в полтора раза. Если рассматривать рост благосостояния в качестве основного фактора влияющего на рост цен, то квартиры за пять лет должны были подорожать в два раза, а не в пять. «Стоимость жилья в Киеве совершенно не соответствует доходам киевлян. Когда реальные доходы москвичей были такими же, как сегодня у киевлян ($6,4 тыс. в год на человека), квадратный метр жилья в Москве стоил около $1,1 тыс.», — объясняет Эрик Найман.

Миф третий: круг потенциальных покупателей квартир значительно расширился с развитием ипотеки. По подсчетам банкиров, выплачивать ипотечные кредиты способны минимум 100 тыс. киевских семей. Это семьи, в которых совокупный доход превышает $1,5 тыс. в месяц: по кредиту в размере $50 тыс. на 20 лет под 12% годовых ежемесячные выплаты составят более $700. Но ипотечные кредиты берут далеко не все семьи с доходом $1,5 тыс. в месяц и выше. По оценкам Наймана, в 2006 году в Киеве с помощью кредитов приобретут чуть больше 20 тыс. квартир. Улучшение условий кредитования нивелируется резким увеличением цен на недвижимость. Если в 2005 году, по данным Украинской национальной ипотечной ассоциации, средняя сумма жилищного кредита составляла $32 тыс., то в 2006 г. — $45 тыс. Качество квартир, приобретенных год назад и сейчас, не изменилось, но в 2005 году, даже по ставке 14% годовых нужно было выплачивать $500 в месяц (тело кредита — $32 тыс., срок 20 лет), сейчас при тех же сроках — $650-700. То есть рост цен на недвижимость сокращает количество семей, готовых купить квартиру в кредит. Большинство киевлян вынуждены ждать «естественного» решения жилищного вопроса — квартира когда-то достанется по наследству.

Таким образом, даже поверхностный анализ основных факторов роста говорит о том, что платежеспособный спрос на жилье в столице год от года не увеличивается. Скорее наоборот: официальное количество жителей города ежегодно растет менее чем на 1%. А жилой фонд столицы за тот же срок увеличивается на 1,5-2%.

Падение цен: невозможное возможно

Цены снизятся, если существенно увеличатся объемы строительства. С этим согласны практически все эксперты. Но, к сожалению, число киевских новостроек растет всего на 10-15% в год. «Ежегодно нужно строить до 3 млн кв. м, то есть в два-три раза больше», — считает президент СК «Градострой» Виктор Власов. Директор АН «Планета Оболонь» Алексей Котенко соглашается, что сбалансировать спрос и предложение можно только за счет увеличения объемов строительства. Проблема в том, что в ближайшие три года это невозможно — строить столько жилья некому и негде.

Однако риэлторы и строители предпочитают не упоминать о том, что владельцы инвестиционных квартир могут в разы увеличить предложение, если в одночасье выбросят на рынок апартаменты, купленные для перепродажи. Или оценивают такой вариант развития событий крайне скептично. «Даже если цены перестанут расти, инвесторы вряд ли начнут массово продавать квартиры — более выгодной альтернативы вложению денег в недвижимость все равно нет. Квартиру можно сдавать в аренду», — говорит директор АН C.I.T. Эдуард Бразас.

Иначе считают независимые эксперты. «Резкое увеличение предложения, например в два раза, может привести к падению цен на 30-40% в течение нескольких месяцев», — уверен Ярослав Цуканов. Такого же мнения и Эрик Найман. Вопрос в том, есть ли на рынке столько свободных квартир.

Приведем простейший расчет. Ежемесячно на вторичном рынке меняют своих владельцев 4-5 тыс. квартир. По словам риэлторов, только в 30% случаев за квартиру рассчитываются деньгами. «70% сделок — расселение и размен», — подтверждает Бразас. То есть настоящих покупок квартир на вторичном рынке не более 1,3-1,6 тыс. в месяц. Еще 1,2-1,3 тыс. квартир покупается у строителей. Другими словами, ежемесячно в Киеве заключается не более 3 тыс. реальных сделок купли-продажи жилья.

В то же время на руках у инвесторов и спекулянтов сейчас минимум 15-20 тыс. квартир. Это жилье пустует и даже не сдается в аренду. «В домах, построенных за последние три года, пустует около трети квартир», — утверждает Ярослав Цуканов. Не менее интересные цифры приводит Владимир Шебеко: «На первичном рынке доля инвестиционных (покупаемых для перепродажи) квартир достигла 70%». Еще 10-15% жилого фонда пустует в домах, сданных в эксплуатацию в 2001-2003 годах. В целом — до 20 тыс. квартир, причем с этой цифрой соглашаются большинство риэлторов, аналитиков и банкиров. Если даже треть этих квартир будет выставлена на продажу в течение четырех-шести недель, рынок обвалится.

Чтобы быть объективными, заметим, что и риэлторы, и строители, с которыми общались Контракты, в возможный обвал рынка не верят.

Кому нужен рост

Галопирующий рост цен выгоден всем, кроме тех покупателей, которым квартира нужна для жилья. Но это сиюминутная выгода. Поскольку 30-40% ежегодного роста делают рынок крайне нестабильным. Достаточно одного толчка, чтобы необоснованно завышенные цены откатились до уровня 2004-го, а то и 2001 года.
К сожалению, большинство игроков рынка не хотят понимать, что ежегодное повышение цен на 10-12% выгодно всем. «Такой рост — норма для рынка недвижимости в большинстве стран», — соглашается аналитик Цуканов. «Нам невыгоден быстрый рост цен», — утверждает строитель Власов. Примерно так же считают и остальные опрошенные Контрактами эксперты. Но, судя по стремительно дорожающей недвижимости, такие взгляды разделяют не все. Не задумывающиеся о будущем участники рынка предпочитают зарабатывать на сверхрентабельности каждого проекта или сделки, а не на увеличении оборота. Для многих столичных строителей, которым не хватает денег для наращивания объемов строительства, стремительный рост цен — отличная возможность увеличить прибыль. Играют на повышение киевские чиновники и мэрия — с непрозрачными процедурами выдачи земли и разрешительной документации. Риэлторам, не желающим отказаться от комиссии, рост цен тоже на руку. Начинают бить тревогу только банкиры, которые всегда просчитывают финансовые риски. Между тем уже наблюдаются первые признаки возможного зимнего обвала. Эдуард Бразас отмечает, что количество сделок в декабре этого года по сравнению с последним месяцем 2005 г. уменьшилось в полтора раза.

Деловой еженедельник «Контракты» №51 от 18.12.06